蛋碎了,谁来收拾一地的壳?

撰文/李逗 麻策

欠款、CEO被查、断网、提现困难、数百人聚集总部讨薪等一系列波折后,蛋壳公寓跌跌不休的股价突然迎来转机。

11月17日,蛋壳公寓股价一改数月颓势,收涨75%。随着消息更迭,蛋壳的股价也随之起伏,11月18日,盘中涨幅一度超过了100%,两日累涨233%,换手率高达509%,收于4.57美元/股。

而在这短短两天内,我爱我家将“接盘”蛋壳公寓的消息已经几易其口。

此前我爱我家官方曾对AI财经社回应:“目前没有接到相关通知。”但仅仅一天后,便有媒体报道称,我爱我家对蛋壳的收购洽谈已有实质性进展。

无论最终尘埃如何落定,一个无可厚非的事实是,与蛋壳公寓有关的业主、租户以及供应商,都在热切盼望这根稻草。

自从今年2月份蛋壳公寓爆发资金危机后,蛋壳公寓的各地业主、租户以及合作商们陆续开展了多起声势浩大的声讨活动。面对一次次的声讨和质疑,蛋壳也以微博回应的方式逐一否认。而在事件集中爆发的11月16日当天,蛋壳仍坚称,“没有破产,不会跑路。”

负面席卷而来,整个长租公寓业态都不得不面临信用危机。在这个成也资本,败也资本的故事里,没有胜利的一方。

“要给在外打拼的年轻人一个温暖的家。”这曾是蛋壳公寓成立之初的愿望。上万年轻租客维权之下,这一宣传标语显得尤为刺眼。

谁来拯救蛋壳?

11月18日中午,伴随着京城的第一场秋雨,蛋壳公寓北京总部门口撑起了一顶顶雨伞。伞面之下,是一群面色凝重的年轻人。这些人手里拿着号码牌,在蛋壳公寓大楼入口处,拉起了长长的队伍。

他们都是蛋壳公寓的租户和业主,前来登记退租或解约事宜。

雨淅淅沥沥下了一天,让前来讨要说法的人们心中徒增了一分寒意。而关键的问题是,事态比他们想象的还要严重。一位现场排了近两个小时才登记成功的租户表示,“排到号后会登记电话、居住地等个人信息,但退钱诉求没解决。”

蛋壳方面负责调解的人告诉他们,蛋壳申请过破产,但并未被通过。“连账上的钱都已经不能随便动了,已有相关部门介入。”

沟通无果,要款无门。许多租户决定近期再以起诉的方式维权,“得做好两手准备”。

一周前,另一起大规模的声讨也发生在这里。相似的场景,只是讨要欠款的队伍里还多了供应商、保洁、维修人员。因为进展颇慢,现场一度发生肢体冲突。据现场参与维权的供应商对AI财经社透露,当天只有蛋壳的财务总监出面回应说,正在等待融资方打款,不然没钱。“这个回复就意味着,我们的还款遥遥无期了。”

北京总部维权爆发后,各地的蛋壳公寓受害方决定掀起一波集中维权。AI财经社获悉,11月17日当天,来自深圳的一波蛋壳租户以及合作商们,聚集到了蛋壳公寓深圳公司,前去讨要说法。但最终得到的回应依旧是敷衍了事。

蛋壳并非最先爆雷的那个。在这之前,长租公寓危矣的消息就时有发生。据不完全统计,2020年已有26家长租公寓公司先后爆雷,或被接管,或遭破产。但当国内第二大规模的蛋壳公寓遇到同样情况后,却在业内引发了连锁反应,背后牵扯人数也众多。以至于包括北京、深圳、杭州等地在内的多个相关部门均已介入其中。

在北京,相关部门也于近期发布公告表示,蛋壳租客及业主们,需根据房屋所在地到相应接待点办理房屋流程。据知情人士透露,目前各个街道办事处提供了登记的窗口,能提供解约登记或者退租消息登记,但也没办法直接退租金。

尽管已有人介入调解,但想要盘活蛋壳这盘危局,还需一位“白衣骑士”伸出援手。

据《经济观察报》报道,最近一周,我爱我家董事长、总裁谢勇等高管已着手洽谈接手蛋壳公寓事宜,目前我爱我家正核算财务成本问题。同时,上述报道称,“受北京市相关部门邀约,包括自如、相寓在内的多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜。”而在此之前,传言称蛋壳公寓最大的接盘方还是自如。

相寓是我爱我家旗下长租公寓品牌,规模排名仅次于自如和蛋壳。对于我爱我家来说,如果有了蛋壳大规模的房源介入,将进一步加大其在长租公寓市场的业务优势。而对于自如来说,此前亦曾有过接管长租公寓鼎家暴雷的处理经验。2018年8月鼎家爆仓时,自如曾解决了部分租客的接收安置问题。

但在可观的房源量和客源量面前,让他们犹豫不决的,还是过高的债务规模。据一位接近自如的知情人士表示,“因为蛋壳的债务体量太大了,自如一直在犹豫。”而据媒体报道称,我爱我家接盘蛋壳的主要顾虑在于,“经过财务成本核算,这笔账是算不平的,除非有什么其他办法让我们能把账算平。”

蛋壳的债务规模究竟有多高?蛋壳公告显示,截至2020年一季度,蛋壳现金及现金等价物为8.26亿元,但总负债达90.27亿元,资产负债率高达 97.06%。而对比我爱我家长租公寓业务2019年的18.72亿元营收,这个债务数字显得更为惊心。

在稳住租户、业主恐慌情绪的同时,处理好蛋壳的债务规模和接盘方的利益,是当前舆论最关注的重心。一位业内人士表示,“肯定会有人接盘,而且会带着条件接。从长远来看,我爱我家接盘是可以有理由的。长租公寓这个行业肯定要有人做,而我爱我家自从蛋壳和链家自如起势后,基本被排除在外,想要重新成为重量级玩家,我觉得大概率会接手。但现在蛋壳资不抵债,接手的话肯定得有其他条件。”

留给蛋壳的时间已经不多了。AI财经社获悉,目前蛋壳公寓杭州分公司的门头招牌已经被撤掉,仅有少部分员工负责登记一些前来讨要说法的租客。11月19日,北京市住建委表示,已经针对蛋壳公寓成立了专办小组,希望能平稳解决此事,后续处理方案会及时公布。

玩儿坏了的租金贷

蛋壳公寓公开否认破产传闻的前一天,作为蛋壳“租金贷”业务主要合作方的微众银行率先发布了一项声明。

对于被清退、被迫搬离蛋壳公寓的租户,微众银行表示:这些租客可以通过公众号进行信息登记,微众银行在核实确认后将协助租客解决租赁纠纷,为贷款事宜适当安排,并表示在明年3月31日前,这部分租客的征信将不受影响。

微众银行是蛋壳公寓在金融领域的主要合作伙伴。即便微众声明在先,但留给租客的“征信保护”时效期并不长,仅有4个多月。且对于大量租户来说,比起退租问题,尚难偿还的租金贷则是另一重麻烦。

根据蛋壳公寓的招股书,截止到2019年三季度末,约67.9%的蛋壳租客使用了租金贷。AI财经社获悉,如果在征信保护期内,租户未按时履约租金贷,贷款利息也将上涨至9.5%。

所谓租金贷,是租客通过签约租金贷合同后,金融平台会一次性将租客合同期内租金支付给公寓方,而租客只需要按月或者按季度把租金支付给金融平台还款。在这个过程中,公寓方可以一次性拿到租客的所有房租,但对于房东则只需按月结款即可。这中间形成的资金沉淀,成为公寓方的资金池,也是蛋壳得以高速扩张的重要工具。

在长租公寓行业里,租金贷业务并不新鲜。一直以来,长租公寓方都缺乏畅通的融资渠道,而通过租金贷的方式,长租公寓可以更低成本获得资金用于市场扩张。

“租金贷肯定有企业使用比例非常高,造成了企业经营的风险。但它本质上来说,也是一种非常好的创新。”自如CEO熊林曾在接受AI财经社采访时表示。“租房客户逾期率、坏账率非常低。对于投资者来说,它是一个低风险的、非常好的一个产品选择,这件事情本质没错。”

尽管租金贷并未带有原罪,但当杠杆加大的同时,风险也随之而至。一旦市场出现波动,如扩张不顺利,入住率不达标或者租户大规模退房的情况出现,长租公寓将面临资金链断裂的风险。

数据显示,2017 年到 2019 年,蛋壳公寓运营房间数暴涨了近30倍。这期间,为了争夺市场份额,蛋壳疯狂补贴用户,做广告营销,推进后续业务。而在另一端,为了做大业务规模,蛋壳不惜高价抢收房源,造成入住率低下,成本难以收回的困境。

根据蛋壳的宣传资料,蛋壳公寓管理的房源超过40万间,用户超过100万。但在高达40万间房源的背后,是难以维持的运营压力。据蛋壳招股书,平均下来每一套新增房源的成本,需要12个月至20 个月后才能收回。

“对于这个行业里面,运用一些创新的金融工具,到底应该怎么去对待它,一棒子打死不行,但是不管它,让它野蛮生长也不行。”熊林也有同样的纠结。

蛋壳租金贷的违规使用,已经给整个长租公寓行业上了一次课。11月17日,深圳市住房和建设局发布通知,要求房屋租赁企业不准违规采用“租金贷”,不准通过“高进低出”“长收短付”方式侵害权利人的合法权益。

据AI财经社从内部人士处了解,自如尽管同样负面缠身、口碑不佳,但其一位员工自称自如租金贷比例一直处于较低水平,“目前租金贷占比大概不足20%。”

长租公寓罪不至此

长租公寓还是一门好生意吗?

自如CEO熊林在近期接受采访称,中国租赁行业的大方向不会变。“因为租客的需求、业主的需求都没有变。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和参与者之后,这个行业一定会变得更加理性。”

这些话似曾相识。把它们直接扣到当年的团购、O2O、网约车、共享单车等领域,也毫无违和感。

长租公寓也不过是又一个经野蛮发展、吹起泡沫、退潮洗牌的行业。具体来看,长租公寓发展大体可分为四个阶段:2010年前后在国内萌芽,知名度较高的品牌如青客、自如都是在此时成立。此后,逐渐步入高速发展期,政策红利、资本涌入,到2015年达到了“大跃进的元年”,2017年头部优势明显,但竞争愈演愈烈。

退潮始于2018年。这一年开始,长租公寓负面缠身,甲醛超标、高价抢房、哄抬租金、爆雷跑路,使其变成了妖魔化的存在。数百万漂泊城市租房的年轻人“体面、尊严之梦”一次次破碎,取而代之的是漫长的维权路。

一位从业人员统计,从2018年初到2019年底,那些有知名度但依旧倒闭的长租公寓运营企业就多达13家,其中近80%的公司都死于“资金链断裂”。

这似乎也将成为蛋壳难以逃脱的命运。

2014年,O2O的死亡潮下骸骨累累。高靖接了前糯米网老领导的一通电话,赶鸭子上架般被推着开始了第二次创业。高靖先后任职百姓网、百度、糯米网等多家公司,之后做了一个互联网广告平台。一直以来的互联网任职经历,以及历经团购大战身经百战的经验,塑造了他的能力图谱。

高靖是一位互联网基因植入骨子里的人才,也即蛋壳公寓的创始人,难能可贵的是他还特别擅长现在无比火热的大数据和智慧计算。“数据驱动”也被蛋壳后期宣称为提升价值的核心手段。

据过往报道称,给他打电话的前领导沈博阳,在并没有任何项目思路的情况下,就答应给他投钱鼓励他创业,足见有多么器重、珍惜这个眼前的人才。

按照高靖早些年给媒体的说法,他的初衷是希望给进城的“打工人”,尤其是现代的年轻人做一些实事。“让年轻人有尊严地生活在城市。”但他和他的蛋壳起步较晚,在正式运营的2015年,链家旗下的自如已经做了4年时间。

落后就要挨打的教训,是深深刻在互联网团购人血液里的。而且高靖判断,未来只会有两到三家企业成为长租公寓领域的超级独角兽、领头企业。他想让“蛋壳公寓成为其中的一员”。

如此的野心或者说愿景,奠定了蛋壳后来追求规模的激进战略。即便到了2018年,蛋壳已经杀出重围成为业内头部的公寓品牌,员工数量迅速膨胀,高靖给内部制定的依然是“规模年”字眼儿打头的战略目标。

“目前按照商业规律特别是互联网时代的企业发展规律来说,当下最重要的还是快速扩大规模。”哪怕他一向深知“长租是一项比较慢而且比较苦的事业”。

他认为,相对于中介系做长租的自如,蛋壳的优势是快速崛起,变化灵活,且容易形成辐射面。但劣势也相对明显:房源分散,不方便规模化设计、集中施工,后期不容易提供公共设施。

相比,背靠链家的自如,在他眼中就像个“富二代”,有丰富房源,有成熟的经纪人队伍,但“过分依靠人的经验,复制和扩张的能力都会受到一定制约”。

自如熊林在接受AI财经社采访时曾表达过这样的看法:“我们临近的这几代企业家在这个社会背景之下,习惯了去抓住很多边缘机会,在快速变化的过程中去重建很多事情。但你去审视自身,发现往往是技术、营销、产品的团队都很强大,但缺少在质量上、品质上的强人。”

言下之意,互联网塑造的这些弄潮儿,过分追求营销、规模、增速,而忽视了对服务本身的关注。

不过,熊林的话也远不能说明自如就在品质、质量上做得有多好。他出身IBM,传统IT企业,但事实上自如也同样是难以平衡规模和品质,负面缠身的企业。“无规模的品质没有意义,无品质的规模好像也没什么意义。”他曾告诉AI财经社。

一位从业者吐槽,长租公寓并不是看上去那么美好的行当。这个行业目前回报低和空租率过高,存在规模陷阱。

该从业者表示日子越来越难过,差价不断减少,“以前是1000元拿过来,卖3000元,现在是1500元拿来,只能卖2500元”。另一项数据则揭露了投入大、回报慢的问题。“单间投入成本在7万,回本周期慢的可能要六七年。”

一位租房企业联合创始人对AI财经社称,长租公寓不是单纯的互联网产品,一般互联网产品是靠快速做大规模来摊低成本,但长租是规模越大你掌控的房源越多,成本越高,管理的难度也越大。

“对于企业来说,最大的问题就是你的规模增长的时候,组织的扩大永远是你最大的挑战之一。”他表示,“你从一个单体城市组织变成一个全国化的组织,从一个单一条线变成一个矩阵式的管理,从单一产品变成多产品,这些可能都会带来很大的挑战。”

不难看出,蛋壳的问题不是突然爆发的,而是一直存在且未能及时改善的。有人评价,很多长租公寓企业不是能力不行,而是欲望太大,想要的太多。

2015年,高靖带着最初的三个小伙伴,以门外汉的身份开始摸索租赁市场。他起早贪黑,亲自在慈云寺桥边签下了蛋壳的第一套房子。半夜和装修工人一起,摸黑搬运家具,装饰房间。那时候他展现出的是对这个新行业满满的敬畏。

5年之后,一切都走上了截然不同的道路。当初对城市年轻人的承诺,已经变成萦绕耳边的无休止的埋怨。今年6月,蛋壳公寓披露了一项新的人事任命,同时透露高靖因经济问题被调查,蛋壳也随之将自己带进了死胡同。上市的高光,跌落的低谷,如梦似幻。

残酷的现实是,城市漂泊族们终究难逃长租公寓企业的围城。租房是一个真实存在的、拥有巨大痛点的需求,房客们被行业乱象折磨得苦不堪言。“行业发展还是带来了进步的,应该看到积极的一面。”上述企业人士评价,缺少的只是更多本分的企业。

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